学以致用 实现房产租赁运营新突破

作者：陈文伟系深圳报业房地产经纪顾问有限公司总经理  2020-03-25 17:01  新传播    【字号：大 中 小】

赴华为松山湖基地、北大汇丰学习交流与培训，让我重新充电，收获满满，引起我对集团房产租赁运营的一些思考。

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集团房产租赁业务自2014年集团党组决定实行统一授权、集中运营以来，近5年租金收入实现平稳增长，年均递增率超过10%，集约化运营成效显著，但同时，受市场整体形势影响，集团房产租赁业务已面临严峻挑战，需要我们认真审视，及时采取有效措施，争取实现新突破。

一、目前存在主要问题及困境。1.物业形态单一，以写字楼为主，抗风险能力弱。2.市场不断新增写字楼入市，竞争进一步加剧。3.租金上涨空间收窄，空置率逐步上升。4.市场预期普遍不乐观，明后年颓势将继续。5.现有配套设施逐步老旧，影响租户满意度。

二、相关机构市场分析。据相关研究报告及媒体报道，北京、上海、深圳等地写字楼空置率居高不下，深圳更成为“北上广深”四个一线城市中写字楼空置率最高的城市。

三、集团物业租赁业务后续相关建议。针对集团物业现状和严峻的市场形势，建议及时转变思路：

1.改进传统租赁运营模式，加大主题园区运营推进力度。

建议利用集团现有部分物业的地理位置优势，改造并提升其市场价值，在充分争取政府相关政策支持、资金补贴、产业扶持等前提下，加大推进主题园区运营。

2.集团新媒体大厦启用后，对将腾空的物业进行提前规划用途。

集团新媒体大厦将有10多家内部单位入驻，预计将腾空现有办公场地2万平方米以上，需提前做好规划：一方面，可利用集团计划打造教育传媒集团契机，与部分高校开展合作，建立与文化传媒相关的分院校或相关实验室；另一方面，可考虑与腾讯、华为等企业开展合作，在5G、大数据、媒体融合新技术研发与运用等领域，实现物理空间有效利用，布局媒体与科技的进一步融合。

3.培养提升租赁运营管理团队，为集团未来更大规模的物业运营奠定基础。

通过主题园区运营、与相关院校及科技企业合作，引入优秀的战略合作伙伴，也借此机会锻炼和培养集团物业运营的人才团队。 

4.充分借助中介机构力量，加大拓客推广力度。

进一步加强与市场占比高、推广力度强的中介公司（深圳总部）签订委托协议，按照引入客户的类别（如：总部企业租赁2000平米以上的、大型国企或股份公司、其他普通企业），分别给予不等数量的市场化中介佣金；涉及需公开挂牌的，严格按相关程序办理。

编辑：郑晓鹏